浈江区经营性国有资产租赁管理暂行办法
为规范浈江区行政事业单位经营性国有资产租赁和浈江区区属国有企业自有出租物业，提高国有资产运营效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值增值，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》《行政事业性国有资产管理条例》（国务院令第738号）《行政单位国有资产管理暂行办法》《事业单位国有资产管理暂行办法》《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号）和《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）等有关法律法规，结合浈江区实际，制定本办法。
第一章 总则
第一条 本办法适用于浈江区行政事业单位经营性国有资产和浈江区区属国有企业自有出租物业。韶关市浈江区财政局依据职能范围对浈江区行政事业单位经营性国有资产租赁管理工作进行指导。
第二条 本办法所称资产租赁，是指各相关单位作为资产出租方，将其拥有、占有、使用或受托管理的土地及建筑物、设施设备等资产，部分或者全部租赁给自然人、法人或其他组织（以下简称承租人）使用，向承租人收取租金的行为。
第三条 本办法所称出租人，是指对经营性国有资产具有租赁行为的浈江区行政事业单位、浈江区区属国有企业；资产主管部门指韶关市浈江区财政局。
第四条 国有资产租赁应当遵循公开、公平、公正的原则，对外租赁资产一般采取公开招租的方式，按照“价高者得”确定承租人。符合浈江区委、浈江区政府有关工作要求及本办法规定的，可以采取协议租赁的方式。
第二章 规范流程及要求
第五条 各有关单位进行资产租赁的，原则上应采取公开招租的形式委托具有相应资质，符合国务院、省政府、市政府、区政府及相关职能部门有关要求的国有资产交易机构进行公开竞租。
存在下列情况之一的，可以采取协议租赁的方式进行：
（一）经浈江区政府书面同意协议出租的；
（二）浈江区行政事业单位、浈江区区属国有企业之间的资产租赁；
（三）经公开征集只产生一个承租方的；
（四）满足本办法第十五条续租条款，承租人提出续租的；
（五）公开招租无人应价导致流拍的国有资产闲置超过三个月的，出租人可以以协议租赁的方式与意向承租人签订租赁期限在1年及以内的临时租赁合同；
（六）国有资产用于非盈利性项目、公益性事业、公共便民服务网点、政府扶持行业的；
（七）资产因空间或结构原因无法单独出租，或确实不宜采取公开招租的其他情形。
以上第（一）（二）（三）（四）（五）种情形由出租人按规定办理后，向资产主管部门申请备案。第（六）（七）种情形，由出租人报资产主管部门审核同意后，实行协议出租。采取协议租赁的，租金标准原则上不低于经资产主管部门核准的租金评估价格。
第六条 资产租赁在国有资产交易机构进行公开竞租的，由出租人结合下文第八条的有关规定，按照国有资产租赁的有关要求向国有资产交易机构提交公开招租申请，包括招租方案、租赁合同文本、租金评估（认证）报告、公告文本、决策文件等相关资料。
第三章 公开招租实施程序
第七条 国有资产租赁应按照以下程序开展工作，具体委托具有相应资质，符合国务院、省政府、市政府、区政府及相关职能部门有关要求的国有资产交易机构实施：
（一）制订方案。出租人应结合拟出租资产的规划用途、所处地段、建筑面积等实际情况，研究拟定招租方案。招租方案应当包括但不限于以下内容：拟租赁资产的产权状况、实物现状及交付标准、资产明细清单、租赁用途、租赁期限、承租人条件、经认证或评估后的招租底价、招租方式、竞价方式、允许或限制的经营范围、修缮责任、履约保证金等事项。资产出租用途涉及危险品经营或需经其他相关行政主管部门同意的，出租人应在租赁合同中明确承租人需按程序履行相关报批手续并签订《安全生产管理协议书》。
（二）竞租起始价确定。出租人在国有资产租赁前应委托具备价格认证或资产评估资质的第三方中介机构对竞租起始价进行认证或评估；
出租人在综合认证或评估价格、周边租金水平、原租金标准及资产整体情况等因素后，按照不低于认证价或评估价的原则，确定拟出租资产的竞租起始价。
（三）组织实施
1.提出申请。经营性资产租赁期满提前两个月，出租人应结合下文第八条的有关规定，按要求向相关单位提出申请。
2.信息发布。各出租人应要求国有资产交易机构、中介服务机构充分发布相关招租信息，公示时间应在10个工作日以上。
招租公告应披露如下信息：资产的基本信息（包括：资产名称及地址、建筑面积、出租用途、允许或限制的经营范围、竞租起始价、出租年限、租金的增幅规定、装饰装修期、其他出租条件）、拟签订的租赁合同文本、承租人资格条件、报名登记需提供的证件资料、应缴交的竞租保证金金额、报名起止时间、竞租地点、竞租方式、竞租时间、竞租成交确认方式、联系人、联系电话等。
3.报名登记。意向承租人按招租公告规定的时间缴交竞租保证金，并按要求携带相关证件资料到指定地点办理报名登记手续，经资格审查符合条件的，取得竞租资格。逾期未交纳交易保证金的，视为意向承租人自行放弃参与交易资格。
4.现场踏勘。已交纳竞租保证金的意向承租人，有权对拟竞租的资产进行现场踏勘和察看，具体由负责实施公开招租的中介机构统一安排。
5.公开竞租。取得竞租资格的意向承租人，按照招租公告规定的时间、地点和竞租规则参加竞价的，按照价高者得的原则确定竞得人。
6.成交确认。资产竞租成交后，由竞得人与交易机构签署《成交确认书》确认成交结果，并按规定缴交相关费用。
7.签订合同。竞得人在规定的时间内，携带《成交确认书》和相关资料，到指定地点签订租赁合同，交纳合同履约保证金。租赁合同中原则上应当明确如下内容：
（1）出现下列几种情形之一的，出租人有权与承租人解除租赁合同并收回国有资产，且不承担违约责任：
①资产出租用途涉及危险品经营或需经其他相关行政主管部门同意的，承租人未按程序履行相关报批手续并签订《安全生产管理协议书》的；
②承租人在未经批准的情况下将国有资产转租给第三方的；
③承租人在租赁期间存在拖欠租金及相关费用60日以上的；
④因政府工作需要拆迁房屋、征收土地、企业改制或法律法规调整等其他不可抗力因素致使合同不能继续履行的。
（2）出租人应在距离租赁合同期满前两个月，书面征询承租人是否同意按照下文第十五条的条件行使优先承（续）租权，承租人书面明确放弃承（续）租或合同期届满仍未书面回复的，视为放弃优先承（续）租权。原承租的国有资产再次实施公开招租的，原承租人将不再享有以同等条件优先承租的权利。
第四章 租赁期限、租金及履约保证金
第八条 每次签订的国有资产租赁合同期限最长不得超过20年，具体视国有资产实际情况，按照以下原则确定：
（一）国有资产租赁中商铺面积超过200平方米的、厂房(仓库)面积超过2000平方米的、所有的土地租赁及租赁期限超过5年的，由出租人制定方案、出具必要性情况说明后按程序报资产主管部门提出意见，出租人在资产主管部门提出意见后按程序报浈江区政府分管资产主管部门的区分管领导审核批准。经浈江区政府分管领导审核批准后开展相关工作，并在完成后三个月内报资产主管部门备案。
（二）除以上(一)之外的其他经营性国有资产租赁，由出租人结合资产实际情况制定方案、严格履行决策程序后开展相关工作，并在完成后三个月内报资产主管部门备案。
第九条 国有资产租赁期限内各年度的租金标准，应当根据租赁期限，结合资产实际情况、市场租金水平、经济社会发展预期趋势等因素设置合理的租金增幅。
（一）首年度的租金标准，按成交租金标准确定。
（二）第二年度起各年度的租金标准，按照下列原则确定：
1.租赁期限累计存续期在3年以内的，可不设租金增幅。
2.租赁期限累计存续期超过3年的，应当设置合理的租金增幅，同一物业标的每3年的租金增幅一般不低于5%。
第十条 国有资产出租一般应采取先收取租金后使用的形式租赁，租金可根据实际情况，按照月度、季度、年度收取或一次性收取。
第十一条 进行公开招租的国有资产可给予承租人一定期限的装饰装修期，装饰装修期计入租赁期限、不计收租金(如因承租人原因提前终止租赁合同的，应当补缴装饰装修期免收的租金）。标准如下：
（一）资产建筑面积在200㎡及以下的，装饰装修期不超过30日；
（二）资产建筑面积在200㎡-1000㎡的，装饰装修期不超过60日；
（三）资产建筑面积超过1000㎡的，装饰装修期不超过90日；
（四）资产建筑面积超过3000㎡，且租赁期限在10年以上的，装饰装修期不超过180日。
第十二条 为保障国有资产租赁合同正常履行，租赁合同须明确承租人应缴交的履约保证金。
（一）租赁期限或临时租赁在5年及以下的，履约保证金不得少于合同首年度月租金标准的2倍；
（二）租赁期限超过5年，在10年及以内的，履约保证金不得少于合同首年度月租金标准的3倍；
（三）租赁期限超过10年的，履约保证金不得少于合同首年度月租金标准的4倍。
第五章 流拍、转租、续租的有关要求
第十三条 国有资产通过公开招租后，出租人应要求交易机构对成交结果进行公示，公示时间不少于3个工作日。公示期结束后，出租人可按照以下方式继续开展租赁工作：
（一）在流拍后以及下一次招租公告发布前，公开招租无人应价导致流拍的国有资产，有符合条件的意向承租人提出承租的，可以不低于原公开招租的出租条件，遵循“先到先得”的原则（以意向承租人将履约保证金缴交至出租人规定银行账户的到账时间为准），由意向承租人与出租人直接签订租赁合同。
（二）流拍资产需再次公开招租的，出租人可将挂牌底价在原挂牌价的基础上适当下浮进行公开招租，首次下浮幅度不超过首次挂牌底价的10％，总的下浮幅度不超过首次挂牌底价的20％，并在招租工作完成后报资产主管部门进行备案。降价幅度达到首次挂牌底价的20％仍流拍的，出租人应再次委托具备价格认证或资产评估资质的第三方中介机构对竞租起始价进行认证后，重新履行公开招租程序。
第十四条 已出租的国有资产确需进行转租的，承租人应在距离租赁合同期满三个月以上，报经出租人审核同意后，办理相关手续。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当承担赔偿责任。
第十五条 租赁合同期满，承租人享有以同等条件优先承（续）租的权利，承租人要求优先承（续）租的，应当符合以下条件：
（一）租赁合同期满后，国有资产可继续用于出租；
（二）浈江区政府及浈江区有关职能部门对物业所在地段有制定商业经营业态规划指引的，承租人的经营业态需符合相关规划指引要求；
（三）浈江区政府及浈江区有关职能部门对物业所在地段未制定商业经营业态规划指引的，承租人经营的物业需是通过公开招租方式取得；
（四）承租人在租赁期间不存在拖欠租金及相关费用60日以上情形；
（五）承租人同意按照下列条件重新签订租赁合同：
1.执行新的租金标准。承租人同意按照第九条第（二）点要求，按照租赁合同累计存续期进行租金增幅，并严格执行新的租金标准。
2.新签订合同的期限按照本办法第八条的有关规定确定。
3.承租人不享受免交租金的装饰装修期；
4.出租人及资产主管部门认为确有必要的其他续租条件。
第六章 违约责任及其他有关规定
第十六条 资产租赁承租人应当是法人、其他组织或具有完全民事行为能力的自然人，并具备履行租赁合同的能力和条件。
承租人有以下情形之一的，自有关情况发生之日起5年内，出租人应排除其参加国有资产竞租资格：
（一）故意扰乱国有资产竞租秩序的；
（二）在成交后不按规定签订竞租成交确认书或租赁合同的；
（三）因违反租赁合同相关约定，致使合同提前解除的。
第十七条 韶关市浈江区财政局可对具有国有资产租赁行为的单位进行不定期的监督检查。
第十八条 出租人的主要负责人是本单位租赁行为的第一责任人。出租人的有关部门应当对本单位的资产租赁工作进行全流程监督，定期检查在租资产的日常管理情况，随机抽查租赁合同的履行情况，及时查找、纠正存在的问题，确保资产租赁管理工作规范有序。出租人应加强对资产租赁行为的信息公开，建立对资产租赁违法违规的举报渠道，并及时核实举报信息，发现违法违规行为线索的，及时移交纪检监察部门处理，并向资产主管部门进行报告。
第十九条 国有资产租赁必须严格按照本办法的有关规定进行，国有资产租赁过程中出现违反相关法律法规、规章制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，将按照管理权限依法依纪追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第二十条 以下情形不执行本办法：
（一）从事融资租赁业务的；
（二）企业(单位)自营的专业市场摊档、商业综合体、产业园区、物流园区、广场临时性商业活动等按政府政策、市场规则组织对外招租(招商)的，由企业(单位)制定招租(招商)方案报资产管理部门审核批准后实施；
（三）企业(单位)房产出租给本单位职工居住的；
（四）浈江区住房和城乡建设管理部门管理的区属保障性质的公共租赁住房和直管公有住房的出租及公有房屋需用于各级政府拆迁安置、周转居住的;
（五）由浈江区和其他地区合作创办的企业所开展的有关租赁行为不执行本办法；
（六）浈江区政府规定的其他情形。
第二十一条 出租人应每年1月31日前向资产主管部门报告上一年度所开展的经营性国有资产公开招租、续租、转租等工作的开展情况。资产主管部门应在每年3月31日前向浈江区委、浈江区政府报告上一年度的经营性国有资产管理工作的落实、执行情况。
第二十二条 本办法自2022年7月1日起施行，原2020年11月30日印发的《浈江区经营性国有资产租赁管理方案（暂行）》（韶浈府办〔2020〕46号）相应废止。
