为加大物业服务企业的动态监管力度，进一步规范物业服务关注，维护业主合法权益，提升物业服务水平，改善社区人居环境，根据省、市相关文件精神，浈江区住建局从2022年9月开始组织开展物业管理专项整治工作，对辖区范围内的物业小区开展了专项整治行动。整治工作在相关人员的积极配合下顺利开展，现将有关情况总结如下：

一、工作开展的基本情况：

       浈江区住建局按照上级要求对浈江区物业管理专项整治行动统一进行安排部署，根据市住建局《2022年韶关市物业管理专项整治工作方案》内容，编制2022年韶关市浈江区物业管理专项整治工作方案，成立了以浈江区政府副区长何爱华为组长、各镇人民政府、办事处、司法局、信访局为成员组成的物业管理专项整治工作领导小组，组织协调推动本次物业管理专项整治工作开展。组织召开了“浈江区2022年度物业管理专项整治工作动员会”，28家物业服务企业参加会议，进一步明确任务，统一思想，确保专项整治工作开好头、迈好步。

二、检查的情况：

       总体情况是大型物业企业好于小型物业企业，大部分物业企业的管理比较规范。从自查和抽查的情况以及开展专项整治工作以来收到的各方反馈意见上来看，基本能够按照合同约定落实服务内容和标准正常开展。

       1、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等均有公示；物业服务收费均按标准收取，不存在乱收费现象；物业公司也能按服务合同约定事项和标准开展物业服务，暂未发现有擅自提高收费标准和增加收费项目的现象。

       2、大部分物业公司都能及时处理业主的投诉,物业公司均没有擅自对业主停水、停电或变相停水、停电的现象，也没有擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的现象。

       3、小区内消防等设施设备运作良好，物业公司能够协助相关部门做好物业管理区域内的各项消防工作和安全工作，并能按规定对共用部位、共用设施设备安全状况进行检查、养护和维修，及时处理安全隐患。

       4、物业公司能够对管理区域内的电动车进行集中存放、集中管理，并能对电动车停放、充电点做好消防安全措施。

       5、没有发现占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的现象；没有发现擅自利用属于有道路、绿地或其他场地进行经营的现象；没有发现改变公共建筑或公用设施，挪用、侵占业主共有财产的现象。

       6、没有发现物业管理业务转让他人、泄露或出售业主资料的现象。

       7、没有发现建设单位擅自改变规划设计条件变更位置的现象；没有发现建设单位违规出售停车位的现象。

       8、今年以来成立的业主委员会大致上都能够按照韶关市住管局制定的《韶关市住宅小区业主委员会备案·工作手册》的相关内容开展工作，并依法备案。

三、存在问题：

       1、大部分建设单位都没有按规定通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，前期物业的确定多为开发商指定、委托或协议。

       2、个别物业服务企业在承接物业后，没有依法到属地房地产行政主管部门办理物业服务合同、物业管理区域的备案手续。

       3、物业交接手续不齐备，部分小区存在上一手物业公司没有把该移交内容全部移交给接手物业公司的现象。

       4、物业公司与小区主业或业主委员会关系良好的比例不高，难以做到工作相互配合。

       5、个别物业公司不服从属地行政管理部门的监管，不积极配合甚至不配合属地行政管理部门和街道或社区的各项工作开展。

       6、多数业委会在改选后，没有依法办理业委会人员名单的变更手续，部分业委会任期结束后，没有及时进行换届，也没有任何手续。

       7、业委会与业主之间的矛盾现象有增加，特别是较大型小区的业委会，存在着部分业主对选举结果有争议或对业委会的工作不认可的现象，引发了系列的矛盾纠纷。

四、几点建议：

       由于区级房地产行政管理部门职责有限，对于物业公司以及业主委员会难以起到有效的监管作用。现提出以下建议：

       1、建议省、市住建部门出台详细的监管制度和监管内容，明确权责关系，使各级物业监管部门开展业务工作有依据。

       2、建议市住管局对《韶关市物业管理行业诚信自律守则》进行修改，把业主、属地镇（街）和属地居委等与物业服务企业有直接联系的单位及个人也列入对物业服务企业打分的考核主体，促使物业服务企业要直面业主、服务业主，要配合地方政府开展管理工作。

       3、建议省、市住建部门多组织业务培训和法律法规培训，一是加强对区级相关工作人员的业务指导，引导工作人员依法开展相关工作；二是加强对物业服务企业开展如消防、安保、文明服务等方面的相关知识。

       4、建议由省、市住建部门牵头，组织各相关单位尽快研究和探索类似碧桂园这样的大型小区该如何加强物业管理工作、减少物业公司与业主之间的各种矛盾纠纷，消除社会隐患的措施和方法。

       5、建议省、市住建部门结合老旧小区改造和国有企业家属区物业管理移交后的物业管理工作实际，以及目前部门小型小区或单栋楼宇实行自主的现象，尽快研究制定对自主管理物业的监管措施，特别是对物业管理费的监管。

       6、建议省、市住建部门结合时代的要求，对于区级物业监管机构的性质、要求、工作职能、人员、编制等作出明确规定，便于完善工作机构和人员，落实工作经费。